수지 삼성1차아파트
리모델링 연구소

현대아파트의 상황은 순탄치는 않은 것 같습니다. 재건축을 꿈꾸는 분들이 계신 것으로 보입니다. 비록 타 단지의 일이지만 이점에 대해 함께 고민하고자 합니다. 
개인적인 의견으로는, 이미 2/3의 동의를 얻어 조합이 설립된 상황에서 이를 다시 변경하는 것은 결코 쉬운 일이 아닐 것입니다. 

우선, 이미 발생한 55~60억 원에 이르는 매몰 비용을 누가 부담할 것인가에 대한 문제가 있습니다. 그리고 기존의 2/3 동의를 얻어 설립된 조합을 어떻게 설득할 수 있을지도 큰 과제입니다. 더구나 눈앞에 있는 청사진을 두고, 불확실한 12~15년 뒤의 미래를 예측하며 판단하는 것도 쉽지 않습니다. 희망하는 용적률 390% 또한 미지수라고 생각됩니다. 

수지의 경우, 재건축과 리모델링 건축을 비교하여 결정한 것은 건설사 및 식견 있는 분들의 많은 고민 끝에 내린 결정으로 알고 있습니다. 건축 공법이나 동간 거리 문제로 인해 리모델링건축이 어려운 경우에는 재건축이 선택된 걸로 알고 있으며, 용적률 또한 용인시의 기반시설 (전기, 난방, 교통, 상하수도 등등)을 초과하지 않는 범위에서 해야 하므로 최대치로 적용하여 300%, 많아야 315% 수준일 것이라고 예상됩니다. 

설령 몇 년 후에 용적률 390%를 허가받는다 해도, 같은 시기에 착수할 수많은 경쟁 아파트 단지 매물을 어떻게 소화할 수 있을지 의문입니다. 또한, 용적률이 높더라도 건설 수요나 물가 상승을 고려할 때, 분담금이 현재보다 적어질 것이라고 장담하기는 어렵습니다. 

또한 입지 못지않게 중요한 것은 타이밍인데요. 개발 기간이 길어지면 서울, 분당 등 경쟁이 치열한 지역들이 리모델링이나 재건축을 선도적으로 진행한 후, 다른 단지들이 그 성공을 보고 따라 진행하게 되면, 그 시점에서 분양매물 증가로 건축비는 더 높아지고 수익률은 낮아질 가능성이 높습니다. 

현명한 현대아파트 소유자 분들께서 신중한 선택을 하실 것이라 봅니다.

우리 삼성 1차 아파트로 돌아와서,

참고로 수지 삼성 1차 아파트 재건축 비교 사업성 검토 관련 조합 설명회 때 자료를 올립니다.

- 자료 주요내용 요약 -

1. 노후계획도시 특별법에 따른 재건축 가능성 

 - 수지 1지구(풍덕천 1동) 내 통합 재건축 가능성 단지 기준 미흡 ※ 대부분 통합 가능한 단지들이 이미 리모델링 조합 및 단독 재건축 사업 진행중

 - 수지 1지구(풍덕천 1동) 현재 인구 포화 상태 대규포 추가 인구 수용 가능 미지수 ※ 생활 기반시설 부족 문제 심각

2. 재건축 사업성 검토 결과

 - 일반재건축 = 안전진단 통과 현실적 불가(23년 안전진단 B등급 판정)

 - 공공기여, 기부채납(임대주택 등) 반영시 상당수준 면적 손해 및 비용 증가로 인한 조합원 분담 가중 예상

3. 재건축 사업기간 상당 증가

 - 용인시 노후계획도시 특별법에 따른 기본계획 수립 약 3년 소요 예상

 - 리모델링 대비 사업기간 2배 이상 소요로 조합원 부담 가중 예상